Сделка с недвижимым имуществом – продажа и покупка квартиры, дома может стать очень важным событием в жизни человека. Однако российский рынок недвижимости стал сферой, привлекательной для мошенников и потенциально опасной для добросовестных граждан.
Вызовом для общества и государства стало увеличение числа мошенничеств при совершении сделок с недвижимостью, в том числе жилой. По оценкам Финансового университета при Правительстве России, только за прошлый год в России совершено более 7,1 тысяч преступлений, связанных с операциями с недвижимым имуществом. И только в одном случае из пяти в отношении виновных лиц вынесены приговоры.
В чем причина столь нерадостной статистики? Закон допускает простую письменную форму сделок с недвижимостью. Это означает, что стороны сделки могут сами разработать, подписать и исполнить договор без внешней, независимой экспертизы и контроля. Это и помогает мошенникам реализовать нелегальные схемы, пользуясь правовой неграмотностью граждан.
Жертвы таких мошенников имеют небольшие шансы на получение компенсации, даже если преступление раскрывается. Пусть даже преступник отправится в колонию, но, как показывает практика, скорее всего у него не будет ни денег, ни ликвидного имущества, за счет которого можно было бы возместить потери.
Не обязательно связаться с мошенниками, чтобы потерять жилье и деньги. Достаточно ошибок при составлении договора или проверке объекта недвижимости. Беду может повлечь неосведомленность о возможных подводных камнях, встречающихся при купле-продаже недвижимости. А таких «подводных камней» немало. Продавец вдруг оказался недееспособным. Заключая договор, вы не знали что у квартиры есть несовершеннолетние собственники. Права на квартиру могут внезапно заявить бывший супруг продавца.
Могут возникнуть нежданные наследники, которые имеют право на обязательную долю в наследстве. Это могут быть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг(а) и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, относящиеся к числу наследников по закону (указанные в ст.ст. 1143-1145 ГК РФ, т.е. любой очереди), которые к дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с ним или нет; а также лица, которые не входят в круг наследников по закону, но к дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним.
Если сделка с квартирой будет признана недействительной, ее стороны вернутся к изначальному положению. Законный собственник (а это может оказаться и третье лицо, которое не имело никакого отношения к подписанному договору) получит обратно квартиру. Покупатель также должен получить обратно все то, что было заплачено по договору. Но здесь могут возникнуть сложности, если у другой стороны сделки денег уже нет, они потрачены, переданы неизвестным лицам, просто пропали. В такой ситуации закон будет на вашей стороне, но в практическом плане вернуть деньги будет сложно или невозможно.
Ситуацию усугубляет существование на рынке жилой недвижимости большого числа посредников. Есть солидные риэлтерские фирмы и уважающие себя специалисты, но одновременно есть риск столкнуться с сомнительными, малопонятными конторами. При этом закон не устанавливает для риэлторов обязательного лицензирования и страхования профессиональной ответственности – за все возможные ошибки, в первую очередь, будут расплачиваться сами клиенты.
В сентябре Общественная палата России (ОП РФ) направила в адрес Парламента, Правительства и органов исполнительной власти России рекомендации, подготовленные по итогам «круглого стола» «Актуальные вопросы законодательного урегулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации», организованного Комиссией ОП РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных инициатив. В «круглом столе» принимали участие представители МВД России, Министерства экономического развития, Росреестра, Росфинмониторинга, представители Общественной палаты РФ, Федеральной нотариальной палаты, Торгово-промышленной палаты, «Деловой России», депутаты, риэлторы и работающие на рынке жилья специалисты.
Предлагается закрепить на законодательном уровне правовой статус риэлтора, понятия «риэлтор», «риэлторская деятельность», «риэлторская организация», права и обязанности таких лиц. Еще одна идея: ввести обязательное лицензирование или сертификацию деятельности риэлторов на основании профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», создать официальный реестр лиц, осуществляющих риэлторскую деятельность, ввести обязательное страхование гражданской ответственности и имущественную ответственность риэлтора за ненадлежащее оказание услуг, а также ответственность за незаконное оказание риэлторских услуг.
При этом отмечается, что риэлторская деятельность не должна подменять собой деятельность нотариусов, которые являются квалифицированными и независимыми экспертами в области права. Есть необходимость четкого разграничения сфер ответственности профессиональных участников рынка недвижимости. Так, риэлтор должен заниматься коммерческой стороной подготовки сделки, услугами информационного и консультационного характера. А правовые вопросы и проверка законности сделки должны оставаться исключительно в компетенции нотариуса, гражданско-правовая ответственность которого застрахована в силу прямого требования закона.
По мнению Общественной палаты РФ, на законодательном уровне должен быть предусмотрен порядок участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью, заключаемых с привлечением риэлтора.
Логичным и уже неоднократно доказавшим свою целесообразность шагом станет расширение перечня сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. К такому выводу пришли аналитики из Финансового университета при Правительстве РФ, чье исследование наряду с другими данными легло в основу резолюции Общественной палаты РФ. Комплексный подход и одновременное принятие всех заявленных в документе мер должно навести порядок на рынке недвижимости, решить проблему мошенничества с жильем и обеспечить надлежащий уровень защиты права собственности.
Наталия Абрамян,
нотариус Майкопского городского нотариального округа