Вопросы владения землей волнуют людей с древних времен и по сей день. О том как правильно продать или приобрести участок под сельскохозяйственные нужды, нашим читателям рассказывает Заслуженный юрист Республики Адыгея, нотариус Теучежского нотариального округа Нотариальной Палаты Республики Адыгея Зарема Зауровна Хабаху.
Многие предполагают, что нет ничего сложного в том, чтобы купить участок земли, упуская такой важный момент как ее назначение. Есть разница между землей, которая предназначена для жилой застройки, для нежилой и для сельскохозяйственных нужд. Именно от категории и вида разрешенного использования земли зависит сможет ли человек потом построить на ней пекарню, ферму, выращивать виноградники или сады.
Большинство земельных участков, находящихся за чертой поселений являются землями сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться владельцами только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.
Так что же нужно учитывать при купле-продаже данной земли, и в чем особенность таких сделок?
Земли сельскохозяйственного назначения - это одна из стратегически важных и охраняемых государством категорий земель, поэтому законодательством введены ограничения, связанные с их оборотом. Такие земли невозможно продать иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Владеть земельными участками данной категории они могут только на правах аренды. Это установлено ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Кроме того, главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (либо муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка. Чтобы реализовать такой участок земли, продавец обязан сначала письменно известить полномочный орган власти о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.
Если муниципалитет отказывается от приобретения земли, либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, продавец земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.
Таким образом, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязательными для представления на государственную регистрацию перехода права являются документы, подтверждающие соблюдение правила о преимущественном праве покупки, либо извещение указанных органов о предстоящей продаже с доказательством получения их адресатом. Иначе сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением вышеуказанного преимущественного права покупки будет считаться ничтожной.
Помимо указанных особенностей у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы, например, покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
Чтобы точно знать может ли данная земля быть продана и использоваться по предназначению необходима тщательная проверка всех документов.
В настоящее время все нотариальные конторы страны работают по принципу «одного окна» т.е. нотариус с помощью государственных электронных реестров сам запросит всю необходимую информацию о владельце земли, об обременениях на этой земле, о категории земли, проверит продавца на дееспособность и банкротство и связанные с этим ограничения. Кроме того, нотариус может помочь продавцу оформить в соответсвии с законодательством извещение о первоочередном праве на покупку.
Также нотариус разъяснит сторонам существенные условия договора: это цель недвижимого объекта, возможность изменения вида разрешенного пользования; права третьих лиц на эту недвижимость, размер, цена, порядок расчетов и тд. Плюс ко всему, после удостоверения сделки нотариус самостоятельно может передать документы на регистрацию перехода права и выдать уже готовый пакет документов. Это очень важно, потому что собственником земли человек становится не с момента заключения договора, а с момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Т.е. посетив нотариуса гражданин выходит не только с заключенным договором, но и с документом, подтвержадающим, что он стал собственником данного земельного участка.
Любые виды сделок с недвижимостью подвержены риску, тем более с землей, и поэтому нуждаются в усиленной защите. Сделка, заключенная в нотариальной форме, предоставляет правовую защиту обеим сторонам, проводится с соблюдением всех норм действующего законодательства, что гарантирует ее законнность.